Und hier gleich die Antwort: Keine gute Idee!
Der Grund dafür hört sich schräg an und ist in keinem Finanzgesetz zu finden. Diese Fiktion nennt man
Unechte Betriebsaufspaltung
Eine unechte Betriebsaufspaltung kommt meist durch Unwissen, also unabsichtlich zustande.
Der Auslöser für eine unechte Betriebsaufspaltung ist oft, dass ein Mehrheitsgesellschafter eine Immobilie oder auch nur ein Arbeitszimmer an die eigene GmbH (oder UG) vermietet.
Da dieser Gesellschafter sowohl über die Immobilie als auch die Gesellschaft eine sogenannte beherrschende Stellung hat und die Immobilie für die Gesellschaft eine wesentliche Betriebsgrundlage ist, wird aus dieser Immobilienvermietung ein eigenes (fiktives) Unternehmen.
Der Gesellschafter wird also ungewollt Inhaber eines ausschließlich fiskalisch existierenden Vermietungs-Unternehmens und hat, ohne es zu ahnen, 4 Herausforderungen.
1. Das fiktive Unternehmen muss eine EÜR oder ab 60TEUR Gewinn p.A. eine Bilanz erstellen
Und wie jedes andere Unternehmen hat auch Ihr fiktives Unternehmen Aufzeichnungs- und Buchhaltungspflichten.
Den Aufwand und die Kosten für eine Bilanz kennen Sie sicher. Hier der Link zur Gebührenordnung für Steuerberater
2. Der „Gewinn“ ihres fiktiven Vermietungs-Unternehmens unterliegt der Gewerbesteuer
Das durch die Betriebsaufspaltung entstandene fiktive Vermietungs-Unternehmen wird (nur) vom Finanzamt wie ein echtes Unternehmen behandelt. Das bedeutet, dass der Überschuss (dürfte mangels Kosten 1:1 die Miete sein), gewerbesteuerpflichtig ist.
Und glauben Sie nicht, weil für die Vermietung eigener Immobilien regelmäßig keine Gewerbesteuer (erweiterte Kürzung gem. §9 Nr. 1 S.2 GewStG) ) anfällt, sei das hier ebenso. Bei einer unechten Betriebsaufspaltung ist die erweiterte Kürzung nicht zulässig und Sie müssen den Gewinn vollständig versteuern.
3. Sie müssen den Immobilien-Verkauf voll versteuern
Bei einer unechten Betriebsaufspaltung können Sie Ihre Immobilie nicht steuerfrei verkaufen. Privatpersonen können Immobilien nach einer 10-jährigen Behaltefrist verkaufen, ohne dass dafür Einkommenssteuer fällig wird (siehe §23 EStG).
Da Ihre Immobilie nach einer unechten Betriebsaufspaltung zum Unternehmen wird, können Sie diesen Steuerbefreiung nicht nutzen und müssen den Verkaufserlös voll versteuern.
4. Sie haften als Privatperson für die Umsatzsteuer Ihrer GmbH
Umsatzsteuerlich bilden das Vermietungs-Unternehmen (also das fiktive Unternehmen, dass Ihre Immobilien besitzt) und Ihre operative GmbH eine sogenannte Organschaft. Das heißt, dass es sich umsatzsteuerrechtlich um ein Unternehmen handelt.
Für Sie als Inhaber der Immobilie und Mehrheitsgesellschafter der GmbH hat das drastische Konsequenzen: Sie werden damit zum Schuldner der gesamten Umsatzsteuer.
Kommt Ihr operatives Unternehmen beispielsweise in Zahlungsschwierigkeiten und kann die Umsatzsteuer nicht an das Finanzamt abführen, haften Sie als Privatperson dafür.
Pragmatische Lösung
Niemals Sitz oder Verwaltungsanschrift eines von Ihnen beherrschten Unternehmens an die Privatanschrift legen. Lieber sich bei uns im Shared Office einmieten. Allein die Bilanz des fiktiven Unternehmens ist meist teurer.
Wenn es trotzdem passiert ist, unbedingt Ruhe bewahren. Schauen Sie aufmerksam ihre Steuerbescheide der letzten 5 Jahre an, ob die Einnahmen aus der Immobilien-Vermietung unter der Rubrik „Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung“ aufgeführt sind. Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater, ob Sie ganz still und leise den Sitz Ihres Unternehmens an eine „ungefährliche“ Adresse verlegen können. Wenn die Verjährung dann eingetreten ist, können Sie sicher ruhiger schlafen.
Hinweis in eigener Sache: